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Investitionsanreize gegen Wohnungskatastrophe

Gegen Wohnungsnot: Sanierungs- und Kleinwohnungsoffensive - Befristetes Wohnen drei Monate mietfrei - privilegiertes Wohnen abschaffen - Bauen muss billiger werden

Wien (OTS) - Österreich rutscht konjunkturell ab, gleichzeitig steuern wir auf eine Wohnkatastrophe zu. Immer mehr Menschen benötigen günstigen Wohnraum – als Zuzügler oder weil sie sich aufgrund eines Jobverlustes die Wohnung nicht mehr leisten können. Michael Pisecky, Obmann er Fachgruppe der Wiener Immobilientreuhänder: „Den Hauptteil dieses Problem muss die private Immobilienwirtschaft übernehmen, da Zuwanderer in der Regel keine Anzahlungen für Genossenschaftswohnungen leisten können und von Gemeindewohnungen ausgeschlossen sind. Wien braucht daher ein Gesamtpaket, durch das sich Investitionen wieder lohnen. Dadurch sollen mehr und bedarfsgerechte Wohnungen entstehen.“

Sanierungsoffensive gegen Wohnkatastrophe

In den vergangenen Jahren ist es vor allem aufgrund zu geringer Neubauten zu einer Verknappung gekommen. Die Wiener Stadtplanung hat bis jetzt noch nicht in vollem Umfang erkannt, dass Wien nicht mehr schrumpft, sondern stark wächst. Und es mangelt vor allem an den richtigen Wohnungen. Pisecky: „Der einzige Weg ist, alle bestehenden Knüppel aus dem Weg zu schaffen, die einen Wohnungsneu- und Umbau bzw. Sanierungen behindern.“

Hans Jörg Ulreich, Bauträgersprecher der Fachgruppe: „Wenn nicht rasch etwas passiert, wird es in Wien zu einem noch nie dagewesenen Wohnungsengpass kommen – einer richtigen Wohnungskatastrophe. Es müssen Arbeitsplätze und Wohnraum geschaffen werden. Mit einer Offensive der thermischen Sanierung könnte man beides rasch erreichen.“ Durch eine Sanierungsoffensive soll es z.B. auch in Gründerzeitvierteln möglich sein, bei Neubezug einer thermisch sanierten Wohnung (z.B. Niedrigenergiestandard) eine entsprechend höhere Miete zu erzielen. Damit könnte die Baubranche einen entscheidenden Impuls erfahren und viele Jobs geschaffen werden, die keine langen Einschulungen benötigen. Auf diese Weise könnten tausende ungelernte Arbeitslose rasch in einen neuen Beruf einsteigen.“

Befristung: Letzte drei Monate sollen mietfrei werden

Befristungen sind weder für Vermieter noch Mieter angenehm. Für alle Beteiligten entstehen Kosten bzw. Mindereinnahmen. Die Wiener Fachgruppe schlägt daher vor, dass statt des Befristungsabschlages die letzten drei Monate mietfrei sein sollen. Pisecky: „Wenn der Vermieter auf Beendigung des Mietvertrags am Ende der Befristung besteht, würde der Mieter die letzten drei Monate mietfrei wohnen. Da Wohnungen bei Mieterwechsel rd. zwei Monate leer stehen und hohe Erhaltungsarbeiten bzw. Kosten für die Nachmietersuche anfallen, würden sich auf diese Weise viele Vermieter überlegen, ob sie den Vertrag nicht doch verlängern. Und sonst können die Mieter die letzten drei Mieten für die neue Wohnung verwenden.“

Mietanpassung für nicht genutzte Privilegierten-Wohnungen

Tausende Wohnungen stehen in Wien leer, obwohl sie vermietet sind. Da diese Alt-Mieten sehr niedrig sind und zusätzlich ein Eintrittsrecht besteht, werden diese Wohnungen nicht zurückgegeben sondern zeitweise genutzt oder für Verwandte aufgehoben. Michael Pisecky: „Diese Wohnungen fehlen am Immobilienmarkt. Mit der sukzessiven Erhöhung dieser Mieten kann ein großer Teil der leerstehenden Wohnungen wieder auf den Markt gebracht werden. Diese Regelung soll alle Wohnungen betreffen, in denen niemand hauptgemeldet ist – also auch Gemeindewohnungen.“ Insgesamt soll dies nach Schätzungen der Fachgruppe bis zu 20.000 Wohnungen in Wien betreffen.

Alte Regelungen müssen endlich weg

Viele Regelungen wie z.B. das Eintrittsrecht oder die Gründerzeitviertel, sind sehr alt und müssen rasch angepasst werden. Pisecky: „Es kann nicht sein, dass Mieten über Generationen hinweg nicht angepasst werden können und man in bestimmten Zinshäusern, nur weil sie vor 50 Jahren schlechter ausgestattet waren, noch immer keine kostendeckenden Mieten verrechnen darf. Das ist weder zeitgemäß noch hilft es, die aktuell anstehende Wohnungsnot zu bekämpfen.“

Brauchen kleine Wohnungen – es gibt aber nur Nachteile bei Wohnungsteilung

Im heutigen MRG sind noch Investitionsanreize für das Schaffen von großen Luxuswohnungen verankert, deren Bedarf vor 20 Jahren auch da war. Heute hingegen sind Kleinwohnungen gefragter denn je. Während jedoch Wohnungen über 130 qm angemessen vermietet werden dürfen, unterliegen neu geschaffene Kleinwohnungen durch Wohnungsteilungen dem Richtwert. Auf maßgebliche Investitionen folgt also ein Verlust. Ebenso ist es bei der Schaffung von Wohnungen unter 30 qm, die dann der niedrigeren Kategorie-Miete unterliegen. Hier braucht es eine Anpassung auf eine angemessene Vermietung, um die Schaffung von kleineren Wohnungen anzuregen.

Veralteter Flächenwidmungsplan verhindert Wohnbau

Ulreich: „Die Stadt ist der größte Grundstückseigentümer in Wien. Sie verfügt über ausreichende Flächen für den Wohnbau der nächsten 50 Jahre. Leider werden sie nicht für den Wohnbau gewidmet. Dadurch können aktuell auch keine Wohnungen errichtet werden und zusätzlich werden Grundstücke – da Mangelware – immer teurer. Eine fertige Lösung zum Baurecht liegt bereits in den Schubladen der Wiener Stadtregierung. Sie muss jetzt endlich verabschiedet werden.“ Derzeit wird in manchen Wiener Stadtgebieten die Schaffung von zusätzlichem Wohn- und Arbeitsraum von den Behörden als bloße gewinnsteigernde Maßnahme eingestuft – und abgelehnt. Gründerzeitbezirke charakterisieren breite Straßen und geringe Bauhöhen – eine Aufzonung bis zur Belichtungsgrenze problemlos möglich. Abhilfe kann hier nur eine komplette Überarbeitung des Flächenwidmungsplans bringen.

Bauen muss wieder günstiger werden

Bauen ist Luxus geworden. Kostentreiber sind vor allem bautechnische Anforderungen, Normen und Auflagen. Hauptkostentreiber sind immer noch die Stellplatzverpflichtungen. Die Errichtungskosten sind vor allem bei kleinen Grundstücken und im Altbestand enorm. Da bereits tausende Garagenplätze in Wien leer stehen, gibt es keinen Grund mehr, eine Stellplatzverpflichtung noch länger aufrecht zu erhalten. Künftig sollen die Bauträger die Verantwortung für die Errichtung der Stellplätze tragen.

Um Bauen und Wohnen langfristig günstiger zu machen, müssen Vorschriften bedarfsgerechter gemacht werden. Ebenso ist es nötig, ausufernde Brandschutzvorschriften sinnvoller zu gestalten. Dasselbe gilt für Schallschutzvorschriften.

27 Jan