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Sachverhalt: Ein fertiges Bauprojekt (Wohnungen und Allgemeinflächen übergeben, WEG noch in Vormerkung rd. 5.700 gesamte ideelle Anteile) ist von über 80 Parteien bezogen worden. Das Nutzwertgutachten ist noch nicht fertiggestellt, die finale Eigentumseintragung schwebt noch. Der Bauträger hat eigene Tops erworben und ist mit ca. 15% Miteigentümer. Er hatte (kauf-)vertraglich das Recht die HV erstmalig auszusuchen. Nun hat der Bauträger AirBnB für eine seiner Tochterfirmen im Objekt errichtet, eine KFZ-Werkstatt eingerichtet (von einem Schauraum war die Rede). Die von ihm gewählte HV ist schwach, untätig und zudem vermutlich auch parteilich. Der Bauträger versucht nun seine Kosten (zB AirBnB-Reinigung) überproportional an die anderen Miteigentümer abzuwälzen (zB indem dieselbe Reinigungsfirma für AirBnB und Allgemeinflächen gewählt wird, gibt es keine saubere Kostentrennung), agiert komplett ungesteuert als ob er Eigentümer der Gesamtliegenschaft wäre (veranlasst Dienstleistungen ohne dies der HV Bekannt zu geben). Es ist deshalb wahrscheinlich, dass >50% der Miteigentümer die HV los werden wollen, es wird voraussichtlich demnächst ein Anwalt eingeschalten. Fragen: 1. Habe ich als Miteigentümer (49/5700) das Recht, mir den bestehenden HV-Vertrag aushändigen zu lassen (in meinem Kaufvertrag beziehen sich zudem Klauseln auf den Beginn des Vertrages zw. Bauträger und HV)? 2. Gelten grundsätzlich 3 oder 6 Monate Kündigungsfrist zum Kalenderjahrende? 3. Was gilt als grobe Verfehlung einer Hausverwaltung, welche in (a.o.) Kündigungsrecht nach sich zieht? 4. Haben Sie bzw. gibt es Vorlagen für eine Neuausschreibung der Hausverwaltung und ein Muster-Leistungsverzeichnis, wenn wir die Neuausschreibung durchführen wollen? Wenn ja, wäre es bitte möglich mir einen Link zu übersenden oder derartige Unterlagen als PDF. Besten Gruß & Gesundheit! Manfred Türmer

Manfred Türmer
vor 109 Tagen

Frage 1: Ein Verwaltungsvertrag muss nicht schriftlich vorliegen. Er kann auch mündlich abgeschlossen worden sein. Information über den Inhalt, bzw.: die Herausgabe einer Abschrift steht jedem Miteigentümer zu. Frage 2: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate zum Jahresende, daher der 30.9. Bis zu diesem Datum muss ein Mehrheitsbeschluss zustande gekommen sein. Die Rechtskraft ist muss zu diesem Termin noch nicht vorliegen, wäre aber in der Planung der zeitlichen Abfolge zu empfehlen. Sie beträgt 1 Monat. Frage 3: Für einen Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft zur Aufkündigung des Verwaltungsvertrages bedarf es keinen besonderen Grundes. Aus wichtigen Gründen kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer die Auflösung des Vertrages oder zumindest eine Honorarminderung erwirken. Dafür müssten Pflichtverletzungen der Verwaltung vorliegen, die im §20 WEG angeführt werden. Über die Schwere der Pflichtverletzung wird im Einzelfall das Gericht zu entscheiden haben. Frage 4: Eine genormte Vorlage wird seitens der Wirtschaftskammer oder anderer Berufsvertretungen nicht zur Verfügung gestellt und wäre kartellrechtlich auch fragwürdig. Brachenüblich ist jedoch bei Neuausschreibungen von den anbietenden Verwaltern übersichtliche Leistungsverzeichnisse über ihre Tätigkeitsschwerpunkte zu erhalten. Empfehlenswert wäre in der Gemeinschaft Themen zu ermitteln, die Ihnen in Zukunft wichtig sind. Entscheidend für die Gemeinschaft sind Kriterien zu finden, bei denen Sie zukünftige Anbieter für eine Entscheidung unterscheiden können und die auch in der täglichen Praxis einen Sinn machen.

KommR Oliver Brichard, MSc Es antwortete Ihnen WKW-Experte
KommR Oliver Brichard, MSc
Geschäftsführer bei Brichard Immobilien