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Ich wohne seit ca. 3,5 Jahren in meiner Mietwohnung. Vor einigen Wochen habe ich bei der Buwog (Vermieter) nach der Möglichkeit des Kaufs der Wohnung nachgefragt, woraufhin ich ein Anbot erhielt. Das Anbot beschreibt die Wohnung wie folgt: "... welche Teil eines im Jahre 1955 von einer als gemeinnützig anerkannten Bauvereinigung im Sinne des Bundesgesetzes vom 08.03.1979 über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen, BGBl. 1979/139 igF, errichteten Wohnhauses sind. Der Käufer nimmt daher zustimmend zur Kenntnis, dass die Liegenschaft einschließlich des Kaufgegenstandes dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (kurz: „WGG“) unterliegt und die einschlägigen Bestimmungen des WGG zur Anwendung gelangen, insbesondere bei einer allfälligen Vermietung." Da ich nach einer etwaigen Nutzung von 1-2 Jahren plane die Wohnung zu vermieten, hat mich diese Textstelle stutzig gemacht. Auf mündliche Nachfrage bei meinem Vermieter wurde mir gesagt, dass bei Mietkäufen und nachfolgender Vermietung in den ersten 15 Jahren nach dem ersten Mietkauf, die Vollanwendung des MRG gilt und die Wohnung dadurch zu max. ~6€/m² (Wien) als Hauptmietzins vermietet werden darf. Diese Aussage konnte ich im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz §15h nachvollziehen, die wie folgt definiert ist: "§ 15h. Bei unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Wohnungen, die nachträglich gemäß §§ 15b ff in das Eigentum (Miteigentum, Wohnungseigentum) der bisherigen Mieter übertragen werden, gilt für einen Zeitraum von fünfzehn Jahren ab Abschluss des ersten Kaufvertrages der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Bei einem unbefristeten Hauptmietvertrag ist die Mietzinsvereinbarung insoweit unwirksam, als der Hauptmietzins den für das jeweilige Bundesland und die jeweilige Zinsperiode geltenden Richtwert aufgrund des RichtWG, BGBl Nr. 800/1993 überschreitet. Der höchstzulässige Hauptmietzins verringert sich im Fall eines befristeten Hauptmietvertrages (§ 29 Abs. 1 Z 3 MRG) um 25 vH." Auf die Frage an meinen Vermieter hin, ob durch Kauf einer mir nahe stehenden Person (bspw. meine Partnerin bzw. Eltern), welche nicht Mieter der Wohnung sind, diese Regelung außer Kraft gesetzt werden kann, wurde mir entgegenet, dass die Buwog a) nur an Mieter bzw. direkte Verwandte verkauft UND b) dass aufgrund des Rückzahlungsbegünstigunsgesetzes in dieser Konstellation zumindest ein angemessener Mietzins bei anschließender Vermietung verwendet werden darf. Diese Aussage konnte ich im Rückzhalungsbegünstigungsgesetz §9 Abs. 4 nachvollziehen, die da lautet: "§ 9. (4) Bei Neuabschlüssen von Mietverträgen nach begünstigter Teil- oder Volltilgung kann für die von der Tilgung betroffenen Mietgegenstände ein nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessener Hauptmietzins begehrt werden, sofern nicht § 4 Abs. 2 anzuwenden ist." Nun meine Fragen an Sie: 1. Sind diese Begründungen bezüglich der Vermietung nach 1-2 Jahren nach dem Mietkauf bzw. Kauf durch Dritte, korrekt? Würde der Kaufvertrag über die Wohnung andere Details zur rechtlichen Situation der Wohnung enthalten müssen, wenn es sich nicht um einen Mietkauf, sondern um einen Kauf durch Dritte handeln würde? Ist eine nachträgliche - nicht mit dem Kauf in Verbindung stehende - Eintragung einer Person in das Grundbuch (der Wohnung, Anm.) möglich? Bitte um Verweis auf die etwaigen rechtlich geltenden Bestimmungen. 2. Welche sonstigen Bestimmungen sind bei diesem Wohnungskauf mit Offenhalten der Option der Vermietung der Wohnung zu "marktüblichen" Preisen (Höher als die ~6€/m²), zu beachten? 3. Welche Situation entsteht bei potentiellem (Weiter-)Verkauf der Wohnung nach a) einem Mietkauf durch mich, b) einem Kauf durch Dritte (bspw. meine Eltern)? Welche rechtlichen Bestimmungen sind hierbei zu beachten? Gibt es maximale Verkaufspreise? Darf beim Verkauf Gewinn erziehlt werden? 4. Wie definiert sich ein angemessener Mietzins? Gibt es hierbei allgemeine gültige Regelungen für Wien? Da ich keine Fehler bei diesem Wohnungskauf machen möchte (es geht um viel Geld), ist mir Ihre Meinung extrem wichtig, weshalb ich Sie darum bitten möchten, mir in dieser Angelegenheit Ihren Rat zu geben. Vielen Dank im Voraus!

Christian Ohrfandl
vor 50 Tagen