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Ein Haus mit 10 Wohnungen wurde 1980 von einer Gemeinde errichtet. Aktuell wird ein angemessener Mietzins § 16 vorgeschrieben. Das Haus wird nun thermisch saniert und in diesem Zuge wird den Mietern angeboten die Bäder und WC auch im bestehenden Mietverhältnis zu sanieren. Kann für die Deckung der Kosten an den NICHT allgemeinen Teilen des Hauses - die HMZ-Reserve muss diese Kosten nicht decken? - eine freiwillige Vereinbarung mit den Mietern getroffen werden. Kann dieser Betrag 'frei' vereinbart werden? Was muss in der Zustimmungserklärung stehen?

Daniela K.
am 23.03.2021

Als Erstes ist zu prüfen, ob das Mietobjekt in den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt. Sie schreiben, dass ein angemessener Mietzins nach § 16 MRG vorgeschrieben wird. Daher ist davon auszugehen, dass Ihr Mietobjekt in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Diesfalls handelt es sich bei der Sanierung von Bädern und WCs nicht um eine vom Vermieter zu tragende Erhaltungsarbeit, es kann sich aber um eine sogenannte nützliche Verbesserung handeln. Ob eine solche vorliegt, hängt von mehreren Faktoren ab. Eine nützliche Verbesserung iS des § 4 MRG liegt vor, wenn die durchzuführenden Arbeiten im Hinblick auf den allgemeinen Erhaltungszustand zweckmäßig, also wirtschaftlich sind. Weiters müssen die Arbeiten im Katalog des § 4 Abs 2 MRG genannt sein. Gemäß § 4 Abs 2 Z 1 MRG ist eine nützliche Verbesserung auch die Neuerrichtung oder Umgestaltung von sanitären Anlagen, soweit sie sich im Rahmen einer normalen Ausstattung hält. Unter sanitären Anlagen sind sowohl Badezimmer als auch WCs zu verstehen. Verbesserungsarbeiten sind vom Vermieter in zwei Fällen durchzuführen: Erstens, wenn die Kosten der Arbeiten in der Hauptmietzinsreserve der letzten zehn Kalenderjahre sowie gewährten Zuschüssen Deckung finden und Erhaltungsarbeiten entweder nicht erforderlich sind oder sichergestellt ist, dass sie im erforderlichen Ausmaß in einem Zug durchgeführt werden. (Das WGG sieht hingegen eine Vorfinanzierung von Verbesserungsarbeiten vor.) Zweitens sind nützliche Verbesserungen vom Vermieter durchzuführen, wenn sich der Vermieter und die Mehrheit der Mieter über die Durchführung und Finanzierung des durch die in den vorausgegangenen zehn Jahren erzielten Mietzinsreserven nicht gedeckten Teils der Kosten schriftlich einigen. Überdies muss sichergestellt sein, dass die übrigen Mieter, die der Einigung nicht zugestimmt haben, durch die Verbesserungsarbeiten finanziell nicht belastet und auch sonst nicht übermäßig beeinträchtigt werden. Spezielle Regeln gelten, wenn an einem Haus Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden, die mit Mitteln gefördert werden, die auf Grund der Bestimmungen des Wohnhaussanierungsgesetzes gewährt worden sind. Liegen die Voraussetzungen für die nützliche Verbesserung nicht vor, kann zwischen dem einzelnen Mieter und dem Vermieter eine freie Vereinbarung über die Kosten der Sanierung von Bad und WC getroffen werden. In dieser Vereinbarung muss als Mindestvoraussetzung einerseits der Umfang der Sanierungsarbeiten und anderseits der vereinbarte Preis enthalten sein. mit freundlichen Grüßen Mag. Alois Rosenberger

Mag. Alois Rosenberger Es antwortete Ihnen WKW-Experte
Mag. Alois Rosenberger
Geschäftsführer bei Mag. Alois Rosenberger GmbH